Venerdì, 23 Gennaio 2015 15:18

La responsabilità dei condomini per i debiti del condominio

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Una questione da sempre dibattuta in giurisprudenza e dottrina è se le obbligazioni dei condomini verso terzi siano parziarie o solidali.
Con la sentenza 9148/2008, le Sezioni Unite della Cassazione ha sancito il principio della parziarietà, secondo cui, gli oneri assunti nell’interesse del condominio devono essere attribuiti ai singoli componenti in via proporzionale alle rispettive quote, seguendo i criteri di cui agli artt. 752 e 1295 c.c. , validi per le obbligazioni ereditarie.

Il ragionamento della Suprema Corte del 2008 è teso al superamento, una volta per tutte, della presunzione della solidarietà delle obbligazioni condominiali. La solidarietà passiva, infatti, esige la sussistenza dei presupposti della pluralità dei debitori, dell’identica causa e dell’indivisibilità della prestazione. Quest’ultimo requisito risulta mancante, poiché l’obbligazione di una somma di denaro è per sua natura divisibile.

Sempre secondo la Corte di Cassazione, la solidarietà passiva nel condominio non è prevista da alcuna norma, atteso che l’art. 1123 c.c. stabilisce soltanto che il riparto delle spese condominiali debba avvenire in base al valore della proprietà.
Pertanto secondo questo orientamento, le spese di manutenzione, ristrutturazione e rifacimento dell’edificio sono sostenute dai condomini in proporzione al valore di proprietà di ciascuno.

Ad esempio, se un’obbligazione è contratta dall’Amministratore quale rappresentante del Condominio e non tutti i condomini adempiono alla loro obbligazione versando la loro quota parte, il creditore potrà agire soltanto nei confronti dei condomini inadempienti e non contro uno qualunque.
Il legislatore, però, attraverso la legge di riforma del condominio, ha deciso di non osservare la decisione delle Sezioni Unite della Cassazione, riammettendo la solidarietà del debito del condominio. Infatti, l' art. 63 comma 2 delle Disposizioni attuative del codice civile prevede per i creditori l’impossibilità di agire nei confronti degli obbligati che sono in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.

Quindi, il creditore dovrà prima agire nei confronti dei condomini morosi e, solo successivamente, nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti.
Rimane, infine, di stabilire le modalità con cui il terzo creditore possa essere abilitato a richiedere il pagamento ai condomini adempienti: secondo l’orientamento maggioritario, il terzo non è obbligato a richiedere il pagamento ai morosi soltanto attraverso lettera o messa in mora, ma è tenuto ad agire in via esecutiva contro i condomini morosi. Una volta esperita tale procedura in maniera infruttuosa, allora potrà agire nei confronti degli altri condomini.

La responsabilità solidale dei condomini è di fatto ridotta dalla previsione del novellato art. 1135 n.4 c.c., che stabilisce che l’assemblea dei condomini, nel caso di opere di manutenzione straordinaria ed alle innovazioni, dovrà provvedere alla costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori e se il contratto prevede il pagamento in base a stati di avanzamento dei lavori, il fondo potrà essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.

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